บทวิเคราะห์
Property Fund

กองทุนรวมเอ็มเอฟซี-นิชดาธานี 2

กองทุนอสังหาฯ เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี 2 ที่นำเสนอล่าสุดเป็นเหมือนซีรีส์ 2 ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานีที่ได้รับผลตอบรับจากผู้ลงทุน เป็นอย่างดี พร้อมกับการประกาศจ่ายเงินปันผลไปแล้วหลายรอบ โดยล่าสุดเพิ่งจะปันผลไปเมื่อรอบระยะเวลาบัญชี 1 กรกฎาคม 2551- 30 กันยายน 2551 ในอัตรา 0.17 บาทต่อหน่วยกองทุนอสังหาฯ เอ็มเอฟซี-นิชดาธานีมีนโยบายการลงทุนในกรรมสิทธิ์ของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โครงการนิชดาธานี ด้วยการซื้อที่ดินเปล่าพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ อาคาร Lakeshore-North (A2)และอาคาร Lakeshore-West (A3) หลังจากนั้นได้เพิ่มทุนด้วยการลงทุนในโครงการบ้านเดี่ยว 2โครงการ คือ โครงการ Sunshine Place และRaintree จำนวนโครงการละ 20 หลังในโครงการนิชดาธานีเช่นกันโดยกองทุนมีนโยบายจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือ หน่วยอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ซึ่งบริษัทจัดการจะพิจารณาจ่ายเงินปันผลในอัตราไม่น้อยกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ของรายได้จากการลงทุนสุทธิ บวกหรือหักกำไรหรือขาดทุนสุทธิที่เกิดขึ้นทั้งสิ้นของโครงการในแต่ละงวด บัญชีที่จะจ่ายเงินปันผลและไม่น้อยกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ของกำไรสุทธิประจำปีหรืออาจพิจารณาจ่ายจากกำไรสะสมทั้งนี้ กองทุนรวม MNIT เป็นกองทุนรวมอสังหาฯ กองแรกของเอ็มเอฟซี ซึ่งได้ทำการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไปแล้วตั้งแต่ปี 2548-2551 จำนวน 13 ครั้ง เป็นเงินกว่า 205.5 ล้านบาทและกองทุนรวมอสังหาฯ Multi-NationalResidence Fund (MNRF) ที่จดทะเบียนกองทุนเมื่อเดือนพฤษภาคมปีที่ผ่านมาได้จ่ายเงินปันผลไปแล้ว สำหรับผลการดำเนินงานระหว่างเดือนพฤษภาคมถึงเดือนกันยายน 2551 ในอัตรา 0.283 บาทต่อหน่วยลงทุนหรือเป็นจำนวนเงิน 30.4 ล้านบาท

ส่วนกองทุนอสังหาฯ MNIT 2 ที่ออกต่อเนื่องมาเป็นกองทุนปิดไม่กำหนดอายุโครงการ มูลค่า 1,329ล้านบาท ซึ่งมีนโยบายลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์สมบูรณ์(Freehold) ในทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น บนพื้นที่ใช้สอย 399 และ 435 ตารางเมตรต่อหลัง ราคาเฉลี่ย 17.1 ล้านบาทต่อหลัง จำนวนรวม 76 หลังของโครงการ Regent at Nichada Thani ซึ่งเป็นโครงการใหม่ล่าสุดของนิชดาธานี แจ้งวัฒนะ โดยเป็นชุมชนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยขณะที่จุดเด่นของกอง ทุนอยู่ที่โอกาสรับผลตอบแทนสม่ำเสมอ ด้วยนโยบายจ่ายเงินปันผลปีละไม่เกิน 4 ครั้ง ในอัตราไม่น้อยกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ของกำไรสุทธิ โดยกองทุนจะปล่อยบ้านเช่าเดี่ยวทั้งโครงการเป็นระยะเวลา 7 ปี 2 เดือนให้กับบริษัทนิชดาพร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งกองทุนจะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่ารายเดือนตามที่ตกลงไว้นอกจากนั้น นิชดาธานีถือเป็นโครงการที่พักอาศัยนานาชาติแห่งแรกในประเทศไทยที่ประสบความ สำเร็จในการสร้างชุมชนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ซึ่งต้องการที่พักอาศัยบรรยากาศใกล้เคียงกับที่เคยอยู่อาศัยในประเทศบ้าน เกิด ทั้งสภาพแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติและเพื่อนบ้านที่เป็นชาวต่างชาติเช่นเดียว กัน โดยมีโรงเรียนนานาชาติอย่างInternational School Bangkok (ISB) เป็นจุดดึงดูดสำคัญขณะเดียวกันปริมาณของผู้พักอาศัยในโครงการส่วนใหญ่ยังมี ความมั่นคงในหน้าที่การงานสูง เพราะเป็นพนักงานขององค์กรขนาดใหญ่ที่ไม่มีผลกระทบจากเรื่องวิกฤตการเงิน เกิดขึ้น โดยกลุ่มลูกค้าที่มีความเสี่ยง เช่น ผู้ที่ทำงานในธุรกิจการงานและประกันในโครงการนั้นมีไม่มาก รวมทั้งคาดการณ์กันว่าผลตอบแทนที่ได้รับจะสูงกว่าโครงการแรกด้วยกองทุนรวม MNIT2 มีการป้องกันความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ ด้วยการให้บริษัทนิชดา พร็อพเพอร์ตี้ทำสัญญาเช่า โดยมีการวางหลักประกัน 9 เดือนของค่าเช่า รวมทั้งการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในที่ดินและอาคาร ทำให้กองทุนมีโอกาสได้รับมูลค่าเพิ่มในทรัพย์สิน ทั้งนี้ กองทุนมีสิทธิที่จะขายทรัพย์สินของกองทุนได้หลังจากปีที่ 3 เมื่อเห็นว่าเป็นประโยชน์กับผู้ลงทุนโดยไม่ถือเป็นการผิดสัญญาเช่ากับนิชดา พร็อพเพอร์ตี้กองทุนรวม MNIT2 เหมาะสำหรับนักลงทุนที่สามารถลงทุนเป็นเวลา 3-5 ปีขึ้นไป โดยคาดหวังผลตอบแทนคงที่ในรูปแบบเงินปันผล ซึ่งการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนที่มีความเหมาะสมใน ช่วงสภาวะเงินเฟ้อ เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าการฝากเงินในธนาคารพาณิชย์หรือการลงทุน ในตราสารหนี้ ขณะที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนในหุ้นที่มีความผันผวนสูง

เกี่ยวกับผู้เขียน : พรลพรรธ เป็นนักข่าวในสายตลาดหลักทรัพย์และกองทุนรวมมากว่า 5 ปี ปัจจุบันเป็นนักเขียนและคอลัมนิสต์ประจำกองบรรณาธิการนิตยสารเกี่ยวกับการ เงินและการลงทุน ผู้อ่านสามารถติดต่อกับผู้เขียนได้ที่ [email protected]