บทวิเคราะห์
Need to know

ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์และการขายฝาก

แต่ที่แน่ๆ สำหรับมาตรการในการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยเฉพาะในเรื่องลดค่าธรรมเนียมการ โอนอสังหาริมทรัพย์จาก
ยุครัฐบาลของคุณสมัครและคุณสมชายซึ่งเดิมมีกำหนดระยะเวลา 1 ปีนับตั้งแต่วันที่ 28 มีนาคม 2551 ถึงวันที่ 28
มีนาคม 2552 นี้ แต่รัฐบาลได้มีการขยายระยะเวลาเพิ่มต่อไปอีก 1 ปีนับจากสิ้นกำหนดระยะเวลาเดิม สรุปก็คือ
การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์นี้จะมีผลถึงวันที่ 28 มีนาคม 2553สำหรับท่านผู้อ่านท่านใดที่ตอนนี้เริ่มมีปัญหาติดขัดในเรื่องเงินทองและ ต้องการทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะขอกู้เงินแต่ไม่รู้จะเริ่มต้น ตรงไหน ผมก็ขอเรียนรับใช้ความรู้กฎหมายในเบื้องต้นแก่ท่านอย่างนี้ครับว่าสัญญาขาย ฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งประกอบด้วยเงื่อนไขสำคัญสองประการประการแรกคือ “การขาย” ซึ่งตามกฎหมายถือว่า เมื่อมีการจดทะเบียนส่งมอบ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก็ตกไปยังผู้ซื้อทันที ฉะนั้นในระหว่างนี้ไม่ว่าจะมีดอกผลจากทรัพย์ที่ซื้อขาย เช่น ค่าเช่า ก็ถือว่าผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในขณะนั้นเป็นเจ้าของค่าเช่าอันเป็นดอกผล ของทรัพย์นั้นประการที่สองคือ “การฝาก” ซึ่งมีเงื่อนไข “ขณะทำสัญญา” ว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาเท่านั้นเท่านี้คราว แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ และถ้าทำขึ้นภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ใช่สัญญาฝากขาย แต่เป็นเพียง “คำมั่น” ว่าจะ “ขายคืน” เท่านั้นสิ่งที่ต้องพิจารณาต่อมาคือ เรื่องแบบของสัญญาขายฝาก กฎหมายกำหนดให้การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน บ้าน ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็จดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้ว ถือว่าสัญญาขายฝากนั้นเป็น “โมฆะ”ในเรื่องของระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืน หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดเวลาให้ใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย (ดูวันที่จดทะเบียนขายฝากในสัญญาเป็นหลัก) แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือมีกำหนดเวลาไว้เกินกว่า 10 ปีกฎหมายให้ลดลงเหลือแค่ 10 ปีเท่านั้น และระยะเวลาการไถ่ทรัพย์นั้นสามารถขยายได้แต่คู่สัญญาต้องจดทะเบียนขอขยาย ระยะเวลาไถ่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หากตอนขอขยายไม่ยอมไปจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ เวลาที่เกิดปัญหาขึ้นมา ห้ามมิให้ยกข้อต่อสู้ในเรื่องการขยายเวลาไถ่นั้นขึ้นมาเป็นข้อต่อสู้บุคคล ภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วประเด็นต่อมาเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขาย มักถูกเอาเปรียบนั่นคือ เรื่องสินไถ่ ในอดีตสินไถ่จะถูกกำหนดไว้ในอัตราเท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าการให้กู้โดยปกติที่กฎหมายได้ควบคุมโดยพรบ.ห้าม เรียกดอกเบี้ยเกินอัตราฯแต่กฎหมายได้มีการแก้ไขกำหนดว่า ถ้าไม่กำหนดสินไถ่กันไว้ ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝาก แต่ถ้ากำหนดสินไถ่กันไว้ กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่า ห้ามเกินราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ15 ต่อปี เช่น ทรัพย์ที่ขายฝากไว้ราคา 100,000 บาท กำหนดเวลาไถ่ 1 ปี สินไถ่ที่จะตกลงกันต้องไม่เกิน 15,000 บาทต่อปี ถ้าตกลงกันเกินกว่านั้นให้ปรับลดลง ในกรณีที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ ผู้ขายฝากมีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้ และมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอไถ่ทันที

สิ่งที่ท่านผู้อ่านควรทราบต่อมา คือ ในเรื่องของสภาพทรัพย์สินขณะส่งมอบคืน หากมีความชำรุดเกิดขึ้นจากการใช้สอยโดยปกติที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อฝาก ท่านผู้อ่านในฐานะเจ้าของทรัพย์ไม่สามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนได้เพราะกฎหมาย กำหนดไว้ว่า ให้ส่งมอบทรัพย์คืนตามสภาพที่เป็นอยู่เวลาไถ่คืน เว้นแต่ทรัพย์นั้นถูกทำลายหรือเสื่อมเสียไปโดยความผิดของผู้ซื้อ ผู้ขายฝากจึงจะมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนสรุปว่า ถ้าท่านผู้อ่านเอาบ้านไปขายฝาก พอครบกำหนดเวลาไถ่ ท่านก็ไปไถ่บ้านคืน แล้วพบว่าเกิดความชำรุดขึ้นกับตัวบ้านของท่านโดยที่ผู้ซื้อฝากก็ใช้บ้านตาม ปกติ ท่านก็ไม่สามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการชำรุดดังกล่าวจากผู้ซื้อฝากได้ ประเด็นสุดท้ายคือ ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากนำบ้านของท่านออกให้เช่าต่อโดยทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาท่านได้ไถ่บ้านคืนแต่บ้านยังคงติดสัญญาเช่าระหว่างผู้ซื้อฝากกับบุคคล ภายนอกอยู่ ท่านในฐานะผู้ขายฝากจะมีสิทธิเพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวได้ต่อเมื่อผู้ซื้อ ฝากมีเจตนาทำให้ท่านเสียหายเท่านั้น หากผู้ซื้อฝากมิได้มีเจตนาทำให้ท่านเสียหาย ท่านก็ไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้แม้ว่าท่านจะเป็นเจ้าขอ กรรมสิทธิ์นะครับแต่ท่านไม่ต้องวิตกเพราะสัญญาเช่าดังกล่าวจะมีผลไม่เกิน 1 ปีนับจากท่านได้ไถ่บ้านคืน เนื่องจากกฎหมายกำหนดไว้ว่าหากกำหนดระยะเวลาเช่ามีเหลืออยู่เท่าใด ให้ถือว่ายังคงสมบูรณ์อยู่แต่มิให้เกินกว่า 1 ปี ส่วนค่าธรรมเนียมการขายฝากคิดอัตราเดียวกันกับอัตราการซื้อขายปกตินะครับสุด ท้าย อันนี้ไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นะครับ แต่ขอเขียนมาเตือนความจำท่านผู้อ่านว่า หลังจากหมดเดือนมกราคม 2552 นี้ไป ท่านผู้อ่านที่ใช้รถใช้ถนนก็ถึงเวลาต้องตอบแทนสังคมแล้วนะครับเพราะการงด เก็บภาษีน้ำมันกำลังจะสิ้นสุดลงทำให้พวกเราต้องจ่ายค่าน้ำมันเพิ่มอีกลิตรละ 3.00 บาท ส่วนโครงการรถเมล์ฟรีคันเว้นคัน (ไม่เคยขึ้นทันเลย) รวมทั้งนโยบายช่วยเหลือค่าน้ำค่าไฟก็ยังคงมีอยู่แต่ค่าน้ำจะปรับลดลงจาก 50 ยูนิตแรกฟรี เหลือ 30 ยูนิตแรกฟรี ส่วนค่าไฟฟ้าจากเดิม ใช้ไม่เกิน 150 ยูนิตไม่ต้องจ่ายปรับลดลงเป็นให้ฟรีแค่ 80 ยูนิต
ฉบับนี้ลาไปก่อน สวัสดีครับ

เกี่ยวกับผู้เขียน : พร็อพเพอร์เทียร์ เป็นผู้มีประสบการณ์คลุกคลีในแวดวงกฎหมายไทย ผู้อ่านสามารถติดต่อกับผู้เขียนได้ที่ [email protected]