บทวิเคราะห์
Legal

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน

ทรัพย์สินที่เข้าข่ายต้องเสีย ภาษีโรงเรือน

ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ที่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ดัง กล่าวออกหาผลประโยชน์ตอบแทนนอกเหนือจากการอยู่อาศัยของตนเองโดยปกติ หรือให้ผู้อื่นนำไปใช้ประโยชน์ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม เข้าข่ายที่จะต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน

โรงเรือน อาคาร สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นๆ กับที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้ ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งนี้ ทรัพย์สินดังต่อไปนี้ เข้าข้อยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ได้แก่พระราชวังอันเป็นส่วนของแผ่นดินทรัพย์สินของรัฐบาล ซึ่งใช้ในกิจการของรัฐบาลหรือสาธารณะ และทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ใช้ในกิจการของการรถไฟโดยตรง ทรัพย์สินของโรงพยาบาลสาธารณะและโรงเรียน

สาธารณะ ซึ่งทำกิจการอันมิใช่เป็นผลกำไรส่วนบุคคล และใช้เฉพาะในการรักษาพยาบาลและการศึกษาเท่านั้น
ทรัพย์สินซึ่งเป็นศาสนสมบัติใช้เฉพาะศาสนกิจอย่างเดียว หรือเป็นที่อยู่ของสงฆ์โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นๆ ซึ่งปิดไว้ตลอดปีและเจ้าของมิได้อยู่เองหรือให้ผู้อื่นอยู่นอกจากคนเฝ้าโรง เรือนหรือสิ่งปลูกสร้างของการเคหะแห่งชาติที่ผู้เช่าซื้ออาศัยอยู่เองโดยมิ ได้ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสาหกรรมหรือประกอบกิจการอื่นเพื่อ หารายได้สุสานสาธารณะ

ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีโรง เรือนและที่ดิน

ผู้มีหน้าที่เสียภาษี หรือ “ผู้รับประเมิน” ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนฯ หมายถึง เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี หากทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีเป็นคนละเจ้าของกัน ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีดังกล่าวเป็นผู้มีหน้าที่ เสียภาษี ซึ่งผมขอให้ระวังกรณีสัญญาเช่าที่ระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนและ ที่ดินว่าหน้าที่ตามกฎหมายในการเสียภาษียังคงตกอยู่แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่ผู้เช่า หากมิได้มีการจ่ายภาษีให้ถูกต้อง ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของนั้นยังต้องรับผิดชอบชำระภาษีรวมทั้งเงินเพิ่ม (หากมี) แม้จะสามารถเรียกเงินค่าภาษีที่ออกไปแล้วคืนจากผู้เช่าตามสัญญาในภายหลังได้ ก็ตามอัตราภาษีโรงเรือนและที่ดินภาษีในส่วนของโรงเรือนนี้จะเรียกเก็บใน อัตราร้อยละ12.5 ของค่ารายปีซึ่งเป็นฐานคิดคำนวณเพื่อเรียกเก็บภาษีโดยหมายถึง จำนวนเงินซึ่งสมควรจะได้รับหากนำทรัพย์สินที่อยู่ในบังคับของการเสียภาษีออก ให้เช่าในปีหนึ่งๆ โดยมีหลักเกณฑ์คิดคำนวณดังต่อไปนี้กรณีเป็นทรัพย์สินให้เช่า และค่าเช่าเป็นจำนวนเงินอันสมควรให้ถือว่าค่าเช่าเป็นค่ารายปีกรณีเป็น ทรัพย์สินให้เช่า แต่ค่าเช่ามิใช่จำนวนเงินอันสมควร หรือเป็นกรณีที่หาค่าเช่าไม่ได้ เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินดำเนินกิจการเอง หรือด้วยเหตุประการอื่น ให้ประเมินค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าที่มี ลักษณะ ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันกรณีนอกเหนือ จาก 2 กรณีข้างต้น ซึ่งไม่สามารถเทียบเคียงกับค่ารายปีของทรัพย์สินอื่นได้ พนักงานเจ้าหน้าที่อาจประเมินค่ารายปีจากมูลค่าของทรัพย์สินโดยพิจารณาร่วม กับองค์ประกอบอื่นส่วนภาษีที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่ง ปลูกสร้างนั้นจะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 7 ของค่ารายปีซึ่งค่ารายปีสำหรับที่ดินนี้ตามกฎหมายกำหนดให้เท่ากับร้อยละ 5 ของราคาตลาดของทรัพย์สินดังกล่าวการยื่นแบบเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินผู้มี หน้าที่เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือผู้รับประเมินต้องยื่นแบบแสดงรายการ ทรัพย์สินเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน (แบบ ภ.ร.ด.2) ต่อสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (มิใช่กรมสรรพากรนะครับ โปรดระวัง) โดยอาจมอบหมายให้ผู้อื่นไปยื่นแทน หรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนก็ได้ทั้งนี้ ผู้มีหน้าที่เสียภาษีอาจขอผ่อนชำระค่าภาษีออกเป็น 3 งวดได้โดยไม่เสียเงินเพิ่ม หากวงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระนั้นมีจำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่ 9,000 บาทขึ้นไปและได้ยื่นหนังสือแจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีต่อพนักงานเก็บ ภาษีภายใน 30 วันนับแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งการประเมิน

บทกำหนดโทษ

ในกรณีที่ท่านมิได้ชำระค่าภาษีโรงเรือนภายในกำหนดระยะเวลา 30 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับการแจ้งประเมินนั้น เงินค่าภาษีค้างชำระจะเพิ่มจำนวนขึ้นนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดดังกล่าวใน อัตราร้อยละ 2.5 แห่งเงินค่าภาษีที่ค้างชำระกรณีที่ชำระไม่เกิน 1 เดือน,ร้อยละ 5 ในกรณีค้างชำระเกิน 1 เดือนแต่ไม่เกิน 2เดือน, ร้อยละ 7.5 สำหรับการค้างชำระเกิน 2 เดือนแต่ไม่เกิน 3 เดือน, ร้อยละ 10 สำหรับการค้างชำระเกิน 3เดือนแต่ไม่เกิน 4 เดือนหากมิได้มีการชำระค่าภาษีและเงินเพิ่มภายใน 4เดือน ทรัพย์สินของท่านอาจถูกยึด อายัด หรือขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นทันทีโดยไม่ต้องรอ ให้ศาลสั่งหรือออกหมายยึดแต่อย่างใดและหากฝ่าฝืนไม่ดำเนินการเสียภาษีให้ถูก ต้องตามพ.ร.บ. ภาษีโรงเรือนฯ ผู้มีหน้าที่เสียภาษีมีความผิดต้องระวางโทษจำคุกสูงสุดไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 500บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ แล้วแต่กรณีผมขอทิ้งท้ายไว้อีกนิดสำหรับผู้จะซื้อหรือผู้จะรับโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินที่เข้าข่ายต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ท่านควรทำให้แน่ใจว่าทรัพย์สินที่จะซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์กันนั้นไม่ค้าง ชำระเงินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินแต่อย่างใด เนื่องจากแม้จะมีการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินนั้นไปแล้ว หากมีเงินค่าภาษีที่ค้างชำระอยู่ผู้ซื้อหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็น เจ้าของคนใหม่จะต้องรับผิดเป็นลูกหนี้ในเงินค่าภาษีที่ค้างชำระร่วมกันกับ เจ้าของคนเก่าด้วย อย่าลืมนะครับ

เกี่ยวกับผู้เขียน : สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย ปัจจุบันประจำอยู่ที่สำนักงานทนายความ กำธร สุรเชษฐ แอนด์สมศักดิ์ (www.kss.co.th) ผู้อ่านสามารถติดต่อกับผู้เขียนได้ที่ [email protected]