บทวิเคราะห์
Insider

เมื่อวันที่ 19 มกราคม 2552 ผมทำจดหมายเปิดผนึกถึงนายกฯ อภิสิทธิ์ เรื่อง “โปรดอย่ากระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ” ทาง Property Report ไทยแลนด์ จึงให้ผม “ร่ายยาว” ให้เห็นว่าแล้วเราจะแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกจุดได้อย่างไร

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

แก้อสังหาริมทรัพย์ให้ถูกจุด

อย่าสร้างภาวะเสี่ยงให้กับ ชาวบ้าน

ผมได้บอกไว้ในหนังสือถึงนายกฯ ว่า “ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ประชาชนมักมีความกังวลต่ออนาคตที่ยังไม่ทิศทางที่แน่ชัด ประชาชนย่อมชะลอการลงทุนต่างๆ รวมทั้งการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะในภาวะเช่นนี้เราไม่อาจคาดหวังถึง การเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือการไรับผลตอบแทนในการลงทุน ทั้งนี้อาจมีข้อยกเว้นในกรณีที่สามารถซื้อทรัพย์สินได้ในราคาต่ำกว่าท้อง ตลาด ดังนั้นการที่รัฐบาลจะเร่งผลักให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัย ในโครงการที่อยู่อาศัย  ที่เปิดขายในตลาดปัจจุบันอาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินให้กับประชาชน หากเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านมีรายได้ลดลง ทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้ เกิดเป็นปัญหาต่อเนื่องในระยะยาว”
 
ผมขออธิบายเพิ่มเติมว่า การส่งเสริมให้ชาวบ้านซื้อและซื้อเฉพาะบ้านมือหนึ่งเท่ากับเป็นการช่วยผู้ ประกอบการเป็นสำคัญ โดยอาศัยข้ออ้างพื้นๆ ที่ว่า ถ้ามีการสร้างบ้านก็จะเกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจในทางอื่นเป็นห่วงโซ่ตามๆ กันไป แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากซื้อบ้านมือสองธุรกิจจำหน่ายปูน อิฐ หิน ดิน ทราย ก็เกิด กิจการเฟอร์นิเจอร์ ตบแต่งภายใน จัดสวน ต่อเติมบ้าน ฯลฯ ก็เกิดเช่นกัน ดังนั้นการอ้างเรื่องนี้จึงเป็นการอ้างเพื่อเน้นช่วยผู้ประกอบการเป็นสำคัญ

เศรษฐกิจ-อสังหาริมทรัพย์: ไก่กับไข่

ในหนังสือถึงนายกฯ ผมยังได้ตอกย้ำให้เห็นชัดว่านโยบายหรือมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ผล และได้เสนอท่านนายกฯ ไปว่า “มาตรการต่างๆ ที่มีการนำเสนอออกมานั้น ผมคิดว่าแม้จะมีอยู่หลายมาตรการแต่ก็ไม่แน่ว่าจะสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้อย่างมีนัยสำคัญ มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูคล้ายว่าจะได้ผลในช่วงปี พ.ศ.2546-2548 สมัย ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นั้น ความจริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตเพราะการขยายตัวทางเศรษฐกิจในสมัย นั้นเป็นสำคัญ จึงกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อ ไม่ใช่เป็นเพราะมาตรการต่างๆ แต่อย่างใด

อย่าลงเหวด้วยการประกันสินเชื่อ

โดยปกติแล้ว สถาบันการเงินต่างมีระบบป้องกันความเสี่ยงในการอำนวยสินเชื่อจากบทเรียน วิกฤตปี 2540 อยู่แล้ว การประกันสินเชื่ออาจทำให้ลดหย่อนวินัยในการอำนวยสินเชื่อ โดยหลักการแล้วผู้ซื้อบ้านควรมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ หากไม่มีความสามารถตามนี้ก็ไม่ควรเสี่ยงซื้อบ้านให้เป็นภัยต่อตนเอง ผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน ดังนั้นการพยายามผลักดันให้ผู้ที่ยังไม่มั่นคงทางการเงินเพียงพอ มาซื้อบ้านอาจเป็นการสร้างปัญหาในระยะยาว

ผ่องถ่ายขายทรัพย์สินให้คล่อง

รัฐบาลควรช่วยกระตุ้นการขายบ้านที่เป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของ สถาบันการเงิน หรือนำบ้านขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ รวมทั้งสนับสนุนการจัดการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้านมือสองของประชาชนทั่วไปอย่าง เป็นระบบ ซึ่งจะทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดได้ถึง 10-30 เปอร์เซ็นต์ เป็นประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญยิ่งกว่ามาตรการด้านภาษีหรือดอกเบี้ยเสียอีก และประชาชนก็ยิ่งยินดีที่จะเสียภาษีเพื่อนำไปพัฒนาประเทศ ที่สำคัญเงินที่ผู้ซื้อบ้านสามารถประหยัดได้ก็จะนำไปใช้จ่ายเพื่อการตบแต่ง ต่อเติมบ้านทำให้เกิดผลดีต่อเนื่องต่อเศรษฐกิจไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการซื้อ บ้านมือหนึ่งในท้องตลาดแต่อย่างใด

เอาประชาชนเป็นที่ตั้งหรือเป็น ศูนย์กลาง

รัฐบาลควรบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างทั่วหน้า แทนที่จะให้เป็นแบบอาสาสมัครเช่นในปัจจุบัน การคุ้มครองเช่นนี้อาจมีภาระการประกันความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น บ้างแต่ก็สมควรดำเนินการ เพราะที่ผ่านมามีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้ตามสัญญาและผู้ ซื้อสูญเสียเงินไปจนสร้างความไม่มั่นใจแก่ผู้บริโภค บางท่านอาจเห็นว่าการบังคับใช้ พรบ.นี้จะทำให้ผู้ประกอบการที่ไม่แข็งแรง ไม่อาจประกอบการได้ ซึ่งอาจเป็นผลดีต่อทุกฝ่ายในการควบคุมความเสี่ยง

จำไว้สิ่งเหล่านี้อย่าทำ

ประการแรกคือ การดำเนินกิจการแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทรเพราะผมเห็นว่าเป็นการส่งเสริมอุปทานเพิ่มทั้งที่อุป ทานบ้านมือสองยังมีอยู่มากมายประการที่สองคือ การดำเนินโครงการที่เอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม เช่น โครงการบ้านมั่นคง ซึ่งเป็นการส่งเสริมการบุกรุกที่อยู่อาศัยและเอื้อประโยชน์ให้เฉพาะผู้ที่ ได้ประโยชน์จากการบุกรุกเดิม โดยผู้มีรายได้น้อยอื่นและสังคมโดยรวม ไม่มีโอกาสได้รับประโยชน์ เหมือนกับเป็นการ “ปล้น” เอาสมบัติของชาติไปแบ่งกันกับผู้ที่ทำผิดกฎหมายมาโดยตลอด

เกี่ยวกับผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันเป็น
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th) Email: [email protected]